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深圳經濟特區物業管理條例

新聞來源: 萬廈居業有限公司   作者: 萬廈 人氣: 1617  日期: [2010-01-24]

深圳經濟特區物業管理條例

第一章 總則

  第一條 為了規范深圳經濟特區(以下簡稱特區)物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境,根據有關法律、行政法規的基本原則,結合特區實際,制定本條例。

  第二條 特區物業管理適用本條例。

  第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

  物業管理應當遵守法律、法規規定,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第四條 市政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)負責物業管理的監督管理工作,履行下列職責:

  (一)組織實施本條例以及其他關于物業管理的法律、法規,執行國家關于物業管理的有關規定;

  (二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

  (三)指導、協調區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

  (四)本條例規定的其他職責。

  區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作,并接受市主管部門的業務指導。

  市、區政府其他有關部門應當按照各自職責,依法做好物業管理相關工作。

  第五條 街道辦事處在區主管部門指導下,負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

  社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業管理相關事務。

  第六條 深圳市物業管理協會(以下簡稱市物業管理協會)是物業服務行業自律組織,應當積極規范行業經營行為,維護會員合法權益,促進行業健康發展;負責制定并監督實施物業服務規范,促進物業服務企業依法、誠信經營,并組織物業服務行業從業人員的業務培訓,調解行業內部爭議等。

  第七條 建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理的重大問題。具體辦法由市政府制定。

第二章 業主、業主大會、業主委員會和管理規約

  第八條 物業的所有權人為業主。

  業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利,并承擔法律、法規規定的義務。

  第九條 物業管理區域應當依法成立業主大會,選舉業主委員會。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的,經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

  業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

  第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時,應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。

  第十一條 有下列情形之一時,業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議:

  (一)百分之二十以上業主提議;

  (二)發生重大緊急事件需要及時處理;

  (三)本條例和業主大會議事規則規定的其他情形。

  應業主提議召集業主大會會議的,業主委員會應當核實提議人的業主身份。

  第十二條 業主委員會不按規定召集業主大會會議的,業主可以請求所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的,由街道辦事處組織召集。

  第十三條 業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等予以公告,并同時抄送全體業主。

  第十四條 業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數,且與會業主人數超過全體業主人數半數的,業主大會會議方為有效。

  前款所稱與會,是指業主在會議簽到表簽字確認;采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的,包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。

  業主投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算,物業建筑面積每平方米計算為一票,不足一平方米的按四舍五入計算。

  第十五條 業主可以自行投票,也可以委托他人投票。

  委托他人投票的,應當出具書面委托書,載明委托事項和投票權數。受委托人投票時,應當出示委托書以及委托人和本人身份證明。

  一個獨立產權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的,應當自行確定一名投票人。

  第十六條 業主大會會議表決采用記名投票的方式。

  一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票,每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。

  第十七條 業主大會作出決定,應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。

  業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金(以下簡稱物業專項維修資金)使用和續籌方案,改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。

  第十八條 業主大會依法作出的決定,對本物業管理區域內全體業主具有約束力。

  業主委員會應當在業主大會作出決定三日內,將決定以書面形式在物業管理區域內公告,并抄送全體業主。

  第十九條 物業管理區域符合下列情形之一時,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等:

  (一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的;

  (二)首套物業出售并交付使用滿二年的。

  物業管理區域符合前款條件后六十日內,建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地街道辦事處;業主也可以書面告知物業所在地街道辦事處。

  街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內,負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

  第二十條 籌備組由五至七名成員組成,其中社區工作站負責人一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表三至五名。籌備組組長由社區工作站負責人擔任。籌備組中的業主代表由社區工作站在愿意參加籌備工作,且有一定人數業主推薦的業主中確定。籌備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。

  建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。

  第二十一條 業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。

  候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。

  業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。

  第二十二條 業主大會、業主委員會活動經費,業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬,從物業服務費中按照市政府規定的比例提取,專款專用。

  業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬標準由業主大會決定。候補委員不領取津貼。

  第二十三條 業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)履行業主義務,未欠交物業服務費和物業專項維修資金;

  (三)遵紀守法,熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;

  (四)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

  (五)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。 

  業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦,十名以上業主也可以聯名推薦委員和候補委員候選人各一名。籌備組應當審查委員、候補委員候選人資格并確定候選人名單。

  第二十四條 業主委員會由五至十七名委員組成,組成人數為單數,具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。

  業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。

  業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。

  第二十五條 業主委員會委員職務終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業管理區域內公告。

  第二十六條 未能依法選舉產生業主委員會,或者業主委員會集體辭職的,經區主管部門確認后,由物業所在地街道辦事處及時組織召集業主大會會議,選舉產生業主委員會。

  第二十七條 除業主委員會和街道辦事處外,任何單位和個人不得召集業主大會會議。

  業主委員會和街道辦事處召開業主大會會議時,物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當予以協助。

  第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,將成立情況向區主管部門備案。

  區主管部門應當將備案情況書面通報物業所在地街道辦事處、社區工作站、公安派出所和物業服務企業等相關單位。

  備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更情況向區主管部門備案。

  第二十九條 業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時,由副主任召集和主持。

  經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的,應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

  業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

  業主委員會會議應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定時應當經全體委員過半數同意。一名委員擁有一票表決權。

  業主委員會應當在作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。

  第三十條 以業主委員會名義發布信息,應當經業主委員會作出決定,并加蓋業主委員會印章。

  第三十一條 業主委員會就下列事項作出決定,應當經全體委員過半數簽字同意:

  (一)提請業主大會決定專項維修資金的籌集和使用;

  (二)提請業主大會決定調整物業服務費;

  (三)提請業主大會決定物業服務企業選聘方式;

  (四)提請業主大會批準物業服務合同;

  (五)召集業主大會臨時會議;

  (六)終止委員職務以及將候補委員遞補為委員;

  (七)中止委員職務并提請業主大會罷免委員職務;

  (八)涉及業主重大利益的其他決定。

  第三十二條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

  第三十三條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

  業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動,不得組織、參與任何經營性活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,物業所在地的區主管部門或者街道辦事處,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

  第三十四條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

  (一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

  (二)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;

  (三)收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

  第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一時,經業主委員會會議通過后中止其委員職務,并提請下次業主大會會議審議決定:

  (一)不履行業主義務、不遵守管理規約,情節嚴重且拒不改正;

  (二)一年內三次無故缺席業主委員會會議;

  (三)違反本條例第三十四條規定;

  (四)其他原因不宜擔任業主委員會委員。

  業主委員會中止委員職務時,應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

  第三十六條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時,其委員、候補委員職務自行終止:

  (一)不再是本物業管理區域的業主;

  (二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;

  (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈;

  (四)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職;

  (五)被人民法院判處刑罰。

  第三十七條 業主委員會委員缺員,全體候補委員遞補為委員后,仍缺員超過百分之四十的,應當召開業主大會會議增補。

  第三十八條 業主委員會有下列情形之一的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由區主管部門決定予以解散:

  (一)違反法律、法規規定,嚴重侵害業主合法權益;

  (二)違反法律、法規規定,嚴重影響社區安定及公共秩序;

  (三)不按規定履行業主委員會職責,情節嚴重。

  區主管部門解散業主委員會的,應當通知物業所在地街道辦事處依法組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

  第三十九條 分期開發的物業,可以在分期開發期間成立業主大會,選舉產生業主委員會。

  新一期物業的業主入住后,應當增補業主委員會委員和候補委員,但增補后的業主委員會委員總人數不得超過十七人。

  第四十條 業主委員會委員職務中止和自行終止,候補委員遞補為委員時,業主委員會應當在本物業管理區域內公告,并向區主管部門備案。

  第四十一條 業主委員會每屆任期三年,委員、候補委員可以連選連任。

  業主委員會任期屆滿前六個月,業主委員會應當組織換屆選舉,并報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

  在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的,物業所在地街道辦事處應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉,并在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。

  業主委員會任期屆滿后,不得繼續履行職責。

  第四十二條 業主委員會應當在任期屆滿后三個工作日內,將業主大會和業主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會。

  第四十三條 業主委員會解散的,業主委員會委員、候補委員應當在區主管部門的指導、監督下,做好有關財物清算和資料清理工作,并在宣布解散后三個工作日內移交給物業所在地街道辦事處代為管理。

  第四十四條 業主可以查閱業主委員會所有會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

  業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

  第四十五條 業主應當遵守臨時管理規約和管理規約。

  臨時管理規約和管理規約應當包括下列內容:

  (一)物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則;

  (二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

  (三)物業天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則;

  (四)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

  (五)業主分擔物業管理區域各類費用的方式;

  (六)違反規約應當承擔的責任。

  第四十六條 臨時管理規約由建設單位負責編制,報區主管部門備案。建設單位應當將備案后的臨時管理規約在物業銷售場所公示。

  業主在入住時,應當簽署臨時管理規約。管理規約在業主大會通過后生效。

  第四十七條 業主認為臨時管理規約和管理規約的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的,可以請求區主管部門予以撤銷;區主管部門可以撤銷臨時管理規約、管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平內容,也可以決定臨時管理規約、管理規約中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效。

  第四十八條 管理規約正本由業主委員會保管,并于通過后三日內,將副本在本物業管理區域內公示,并在十五日內抄送全體業主。

  第四十九條 業主大會通過的管理規約和業主大會議事規則,由業主委員會在通過后十五日內報區主管部門備案。

  業主委員會依法刻制業主大會、業主委員會印章后,應當在十五日內報區主管部門備案。

  業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定,并建立活動檔案供業主查詢。

  經業主大會作出決定的,方可使用業主大會印章。

第三章 建設單位和物業服務企業

  第五十條 建設單位有權根據本條例規定選聘物業服務企業提供前期物業服務,并以未出售物業業主身份享有相關權利。

  第五十一條 建設單位在物業管理中承擔下列義務:

  (一)依照法律、法規規定和合同約定承擔物業保修責任,并向業主提供物業質量保證書和使用說明書;

  (二)依法參與首次業主大會會議籌備工作,協助成立業主大會;

  (三)依法提供物業服務用房;

  (四)以未出售物業業主身份承擔相關義務;

  (五)法律、法規規定和合同約定的其他義務。

  第五十二條 建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房,包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。

  物業服務設備用房面積根據設備安裝、使用、維護實際需要提供。

  物業服務辦公用房面積按照下列標準提供:

  (一)物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的,按物業總建筑面積千分之二提供,建筑面積在五萬平方米及以下的,按不少于建筑面積一百平方米提供;

  (二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,除按照二十五萬平方米的千分之二提供外,超過部分按千分之一的標準提供。

  業主委員會的辦公用房從物業服務辦公用房中調劑,建筑面積應當不少于二十平方米。

  第五十三條 物業服務用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。

  物業服務用房產權屬該物業管理區域全體業主所有,權屬資料由業主委員會保管。

  任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途。

  第五十四條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時,應當提交物業服務用房房號、面積等相關資料。

  市房地產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當核查并注明物業服務用房房號。

  第五十五條 建設單位不得擅自處分依法屬于業主的物業共用部位和共用設施設備的所有權或者使用權。

  第五十六條 從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格。物業服務企業的名稱中應當標示物業字樣。

  物業服務企業應當在物業管理區域內設立獨立核算的服務機構。

  第五十七條 物業服務企業應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書。

  物業服務從業人員應當按照國家規定取得相應的職業資格證書。

  第五十八條 物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。

  本條例實施前已取得物業服務企業資質證書的企業應當自本條例實施后三個月內加入市物業管理協會。

  異地物業服務企業在特區簽訂物業服務合同之日起三個月內應當加入市物業管理協會。

  第五十九條 市物業管理協會應當加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性監管,建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業規范,侵害業主合法權益的,應當要求其改正;情節嚴重的,應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁。

  受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業,二年內不得參加物業服務招標投標,業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。

  受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員,物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。

  市物業管理協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的,應當報區主管部門備案;給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的,應當向社會公告。

  第六十條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定,聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

  第六十一條 物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

  第六十二條 物業服務企業應當按照有關法律、法規規定、物業服務標準和物業服務合同約定提供物業服務。

  物業服務標準由市主管部門依照有關規定另行制定和發布。業主大會對物業服務有特殊要求的,由物業服務合同約定。

  第六十三條 物業服務企業應當向區主管部門報送季度、年度統計報表和其他相關統計資料。具體辦法由市主管部門制定。

第四章 物業服務

  第六十四條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

  分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務企業的,后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。

  第六十五條 劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下:

  (一)物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的范圍確定,但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的,不再重新劃分;

  (二)分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域,共用主要配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域,但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的,可以劃分為不同的物業管理區域;

  (三)不同物業管理區域地理上自然連接的,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域。

  劃分物業管理區域有爭議的,由區主管部門會同物業所在地街道辦事處處理。

  第六十六條 物業服務企業提供物業服務,應當與建設單位或者業主大會簽訂物業服務合同,約定物業服務的計費方式、收費標準、服務內容、服務期限等。

  關于物業服務內容約定不明的,依照市主管部門發布的物業服務標準執行。

  第六十七條 物業服務收費可以按照國家規定采取酬金制或者包干制的計費方式。

  酬金制計費方式,是指在預收的物業服務費中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業服務企業,其余部分用于物業服務合同約定的其他各項支出,結余部分歸業主所有,不足部分由業主承擔的計費方式。

  包干制計費方式,是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費,盈余歸物業服務企業所有,虧損由物業服務企業承擔的計費方式。

  第六十八條 采用酬金制計費方式約定物業服務費的,酬金的計提標準由物業服務企業與建設單位或者業主大會根據企業資質、服務內容與水平等因素在物業服務合同中約定。

  第六十九條 物業服務合同期限為二年至五年。前期物業服務合同具體期限由建設單位和物業服務企業約定,最長至業主大會與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。

  物業服務合同期限屆滿時,業主大會尚未成立或者未依法選聘物業服務企業的,原合同可以繼續履行至新的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。

  建設單位在銷售物業時,應當明示前期物業服務合同,并向業主告知物業服務企業的名稱、辦公場所、聯系方式和資質等級等。

  第七十條 建設單位應當按照國家規定向物業服務企業移交物業相關資料,并同時移交業主相關資料。

  物業服務企業應當在物業服務合同終止時將前款資料移交給業主委員會或者業主大會新選聘的物業服務企業。

  禁止建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員泄露業主資料。

  第七十一條 物業服務合同終止時,物業服務企業除應當向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第七十條規定的資料外,還應當 同時移交下列資金、資料和物品:

  (一)采用酬金制計費方式發生的物業服務費結余;

  (二)物業專項維修資金結余;

  (三)物業服務用房;

  (四)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

  (五)采用酬金制計費方式收取物業服務費的企業,用物業服務費購置的資產及物品。

  第七十二條 選聘物業服務企業應當采用招標的方式進行。本條例另有規定的除外。

  逐步實行統一委托招標代理機構選聘物業服務企業制度。具體辦法由市政府制定。

  第七十三條 物業服務招標分為公開招標和邀請招標。住宅物業服務招標應當采取公開招標方式。

  由政府財政性資金支付物業服務費的物業,其管理單位選聘物業服務企業時,相關標準和程序按照政府采購的有關規定執行。

  第七十四條 符合下列條件之一時,可以采用協議方式選聘物業服務企業:

  (一)物業屬于單個業主,或者業主人數少于十人且經全體業主一致同意的;

  (二)物業服務合同到期后,業主大會決定續聘原物業服務企業的;

  (三)在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于五萬平方米,或者高層物業總建筑面積低于二萬平方米,或者多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米,經業主大會決定同意的;

  (四)公開招標的投標人少于三人的。

  符合前款第(三)、(四)項條件的住宅物業,建設單位采用協議方式選聘前期物業服務企業的,應當經區主管部門批準;未經批準的,選聘行為無效。

  第七十五條 物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起十五日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。

  第七十六條 物業服務企業應當遵守安全生產的有關規定,制定物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,供水、供電和供氣事故,物業安全事故,公共衛生事件,治安及刑事案件等突發事件的預防和處置進行具體規定,并協助有關行政管理部門做好物業管理區域的安全管理工作。

  安全防范應急預案應當報區主管部門備案,區主管部門應當對安全防范應急預案的制定和實施給予必要的指導。

  發生安全事故或者其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向有關行政管理部門報告,協助做好相關工作。

  第七十七條 物業服務合同終止時,物業服務企業應當按照約定的期限退出物業管理區域,并配合依法選聘的物業服務企業接管。

第五章 物業使用與維護

  第七十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定對物業裝修施工進行監督。對違反有關規定的行為,應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的,應當及時報告相關行政管理部門依法處理。

  第七十九條 物業服務企業從事物業維護、修繕、裝修監督等工作時,業主或者物業使用人應當提供方便。

  需要業主或者物業使用人提供方便的,應當事先通知,并就相關具體事項與業主或者物業使用人協商。

  第八十條 物業保修期屆滿后,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔;物業專有部分的維修由業主負責。共有物業遭人為損壞的,物業服務企業應當要求責任人負責修復或者賠償。

  公用事業以及通訊、有線電視等經營單位,應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。法律、法規另有規定的,從其規定。

  第八十一條 物業天面、外墻和樓梯間等設施,應當保持安全、整潔,每五年至少修繕或者粉刷一次,費用從物業專項維修資金中支出。

  業主自有空調架、防盜網等外觀設施,應當每三年至少檢修或者粉刷一次,費用由業主承擔。

  第八十二條 物業影響市容美觀或者存在安全隱患的,業主或者業主大會應當按照有關法律、法規規定及時修繕或者改造。

  對影響市容美觀或者存在安全隱患的物業未及時修繕的,物業服務企業可以請求區主管部門責成業主或者業主大會限期修繕;逾期不修繕的,物業服務企業可以代為修繕,修繕費用由業主或者業主大會承擔。

第六章 費用和資金

  第八十三條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合的原則。具體辦法由市價格主管部門會同市主管部門制定。

   物業服務費的具體標準,由當事人根據前款規定在物業服務合同中約定。

  第八十四條 業主入住前的物業服務費由建設單位承擔,業主入住后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時,不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

  前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知后,在通知期限內無 正當理由不辦理相關入住手續的,視為入住。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關入住手續為準。

  第八十五條 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的,應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬業主所有。

  物業專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。

  首期歸集的專項維修資金由建設單位按照物業項目建筑安裝工程總造價的百分之二,在辦理該物業項目初始登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。

  日常收取的專項維修資金由業主在交納物業服務費時一并交納,由物業服務企業按月存入物業專項維修資金專戶。日常收取的專項維修資金交納標準由市價格主管部門會同市主管部門制定。

  市政府應當根據物業不同類型,分別制定各類物業建筑安裝工程總造價標準,并向社會公布。

  第八十六條 市主管部門應當在銀行設立物業專項維修資金專戶,對物業專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一監督管理。各個物業管理區域的物業專項維修資金應當存入物業專項維修資金專戶。

  物業專項維修資金的管理,遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷的原則。

  市主管部門可以在代管的物業專項維修資金的增值收益中提取一定比例的管理費,以支付相關單位的代收、代管等費用。具體辦法由市政府制定。

  第八十七條 物業保修期滿后,由業主大會決定物業專項維修資金的使用。

  物業部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業專項維修資金的,應當經該共有物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,但不得與業主大會對物業全體共有部分作出的決定相抵觸。

  第八十八條 物業專項維修資金的使用按照下列規定執行:

  (一)物業全體共有部分所需費用,由物業管理區域全體業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔;

  (二)物業部分共有部分所需費用,由該部分共有物業業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例共同承擔。

  物業共有部分遭人為損壞的,其修繕費用由責任人承擔。

  第八十九條 物業專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的,業主大會應當續籌物業專項維修資金,續籌的資金應當不低于首期歸集的專項維修資金數額。

  第九十條 業主轉讓物業時,其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓;因拆遷或者其他原因造成物業滅失的,應當將物業專項維修資金余額退還業主。

  業主未繳清物業專項維修資金的,市房地產主管部門不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。

  第九十一條 本條例實施前,建設單位未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定劃撥公用設施專用基金的,應當按照該條例有關規定繼續繳交。未按照規定繳交的,由區主管部門予以追繳。

  按照前款規定收取與追繳的公用設施專用基金,應當存入物業專項維修資金專戶。

  第九十二條 本條例實施前,業主按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納的住宅維修基金,應當由該物業的管理單位按戶設賬,以物業管理區域為單位全額存入物業專項維修資金專戶。

  本條例實施前,業主未按照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》有關規定繳納住宅維修基金的,應當按照該條例的有關規定予以補足。

  第九十三條 業主應當按照物業服務合同約定或者業主大會決定支付物業服務費、交納物業專項維修資金、承擔有關分攤費用。

  第九十四條 業主轉讓物業時,應當繳清物業服務費、物業專項維修資金以及應當承擔的有關分攤費用。

  物業被依法拍賣的,拍賣機構應當在拍賣前明示物業服務費、物業專項維修資金和相關分攤費用支付和交納情況。

  第九十五條 物業服務企業采用酬金制計費方式收取物業服務費的,應當按季度公布物業服務費收支情況。業主委員會可以委托專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計,審計費用從物業服務費中支出。審計報告由業主委員會在本物業管理區域內公布。

  第九十六條 物業服務企業應當至少每半年公布一次物業專項維修資金收支情況。

  第九十七條 物業服務應當依法實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容以及收費項目、收費標準等有關情況予以公示。

第七章 法律責任

  第九十八條 業主委員會違反本條例第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十八條、第四十九條有關規定的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對責任人處以二千元以上五千元以下罰款。

  第九十九條 建設單位違反本條例第四十六條規定,未將臨時管理規約報區主管部門備案并公示的,由區主管部門責令限期改正,并處以二萬元以上五萬以下罰款。

  第一百條 建設單位未按照本條例第五十二條規定提供物業服務用房的,由區主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,由區主管部門責令建設單位按照本物業管理區域內物業市場平均售價和規定的物業服務用房面積,向業主大會支付專款,存入物業專項維修資金專戶,專項用于承租、購置物業服務用房,并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。

  第一百零一條 建設單位違反本條例第五十五條規定,擅自處分依法屬于業主的共有物業、共用設施設備的,由區主管部門責令恢復原狀或者賠償損失,并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

  第一百零二條 物業服務企業違反本條例第五十七條規定,未按照國家有關規定取得資質證書從事物業服務的,由區主管部門責令停止違法行為,并責令退還所收取的物業服務費,處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

  第一百零三條 物業服務企業違反本條例第五十八條規定,未加入市物業管理協會的,由區主管部門責令限期一個月內改正;逾期未改正的,按逾期月數每月處以一萬元罰款。

  第一百零四條 物業服務企業違反本條例第五十九條第三款規定,聘用受到公開譴責的物業服務從業人員的,由區主管部門責令改正,并處以一萬元以上五萬元以下罰款。

  第一百零五條 物業服務企業違反本條例第六十條規定,將一個物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給他人的,由區主管部門責令限期改正,并處以五萬元以上二十萬元以下罰款;情節嚴重的,由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。

  第一百零六條 物業服務企業違反本條例第六十一條規定,轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書的,由區主管部門責令改正,并處以五萬元以上十萬元以下罰款。

  第一百零七條 物業服務企業違反本條例第六十三條規定,不按時報送統計報表和相關資料,或者提供虛假報表和相關資料的,由區主管部門責令改正。對不按時報送統計資料的,處以五千元罰款;對提供虛假統計資料的,處以二萬元以上五萬元以下罰款。

  第一百零八條 建設單位違反本條例第二十條第二款和第七十條第一款規定,不提供或者移交相關資料的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,由區主管部門給予警告,并處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

  物業服務企業違反本條例第七十條第二款、第七十一條規定,未在物業服務合同終止時將有關資料、財物等移交給新選聘的物業服務企業的,由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處以二萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的,由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。

  第一百零九條 建設單位、物業服務企業違反本條例第七十條第三款規定,故意泄露業主資料的,由區主管部門處以二萬元罰款,并對直接責任人員處以五千元罰款。

  業主委員會委員、候補委員或者執行秘書故意泄露業主資料的,由區主管部門處以一萬元罰款。

  第一百一十條 建設單位違反本條例第七十四條規定,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由區主管部門責令限期改正,并處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

  業主大會、業主委員會違反本條例第七十四條規定,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由區主管部門責令限期改正,并對應當負責的業主委員會委員處以一萬元罰款。

  第一百一十一條 物業服務企業違反本條例第七十五條規定,未將物業服務合同報區主管部門備案的,由區主管部門責令限期改正,并處以五千元罰款。

  第一百一十二條 物業服務企業違反本條例第七十七條規定,拒不退出物業管理區域的,由區主管部門責令其限期退出;逾期仍不退出的,由區主管部門責令退還逾期所收取的物業服務費,并按月處以五萬元罰款;逾期三個月仍不退出的,由市主管部門吊銷或者提請吊銷其資質證書。

  第一百一十三條 違反本條例第八十一條規定,未保持物業天面和外墻等設施安全整潔的,由區主管部門責令業主、業主大會或者物業服務企業修繕、粉刷,并處以一千元以上五千元以下罰款。

  第一百一十四條 物業服務企業違反本條例第八十五條規定,不履行代收物業專項維修資金義務的,由區主管部門責令其追收;非業主原因而拒不執行的,由區主管部門責令物業服務企業代為繳納。物業服務企業代為繳納物業專項維修資金后,有權向未繳納的業主收取。

  物業服務企業逾期未將物業專項維修資金存入專戶的,由區主管部門責令限期存入,并按逾期月數每月處以一萬元罰款。

  第一百一十五條 物業服務企業違反有關規定,侵占或者挪用物業專項維修資金的,由區主管部門依法追回被侵占或者挪用的資金,給予警告,沒收違法所得,并處以被侵占或者挪用資金金額兩倍的罰款。

  第一百一十六條 建設單位不按照本條例第九十一條規定繳交公用設施專用基金,經區主管部門責令限期繳交后拒不履行的,由區主管部門按應交款項逾期天數處以每日萬分之五的罰款;情節嚴重的,由市主管部門吊銷或者提請吊銷其相關資質證書。

  第一百一十七條 物業服務企業違反本條例九十二條第一款規定,拒不移交住宅維修基金的,由區主管部門責令其限期移交;逾期仍不移交的,按逾期月數每月處以五萬元罰款。

  第一百一十八條 物業服務企業違反本條例第九十五條規定,未按季度公布物業服務費收支情況的,由區主管部門責令改正,并處以五千元罰款;業主委員會違反本條例第九十五條規定,未將審計報告在本物業管理區域內公布的,由區主管部門責令改正,處以直接責任人五千元罰款。

  第一百一十九條 物業服務企業違反本條例第九十六條規定,未按期公布物業專項維修資金收支情況的,由區主管部門責令改正,并處以五千元罰款。

  第一百二十條 物業服務企業違反本條例第九十七條規定,未實行明碼標價的,由價格主管部門依法予以處罰。

  第一百二十一條 建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例有關規定,不及時移交相關資料和財物,或者不按照約定退出物業管理區域,經區主管部門依法處罰后仍拒不改正的,由區主管部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規定處罰。

第八章 附則

  第一百二十二條 本條例對物業管理相關事項未作規定的,按照法律、法規的有關規定執行。

  第一百二十三條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由區主管部門會同街道辦事處,在征求該住宅區業主或者使用人意見并取得過半數書面同意后,指定物業所在地社區居民委員會代行本條例規定的業主大會和業主委員會職責。

  第一百二十四條 市主管部門應當制定物業服務合同、業主大會和業主委員會議事規則、臨時管理規約、管理規約等示范文本。

  第一百二十五條 本條例要求市政府或者市有關主管部門制定具體實施辦法、示范文本的,市政府或者市有關主管部門應當在本條例實施后十二個月內制定。

  第一百二十六條 本條例規定罰款處罰的,市主管部門應當制定具體實施標準,與本條例同時施行。

  第一百二十七條 本條例自200811日起施行,1994618日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過、2004625日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議修正的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》同時廢止。
 

 

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